Doanh nghiệp bất động sản: Thêm một “gọng kìm” siết lợi nhuận

Đối mặt với tình trạng lãi suất cao, siết tín dụng của ngân hàng, các DN bất động sản lại vừa nhận thêm “tin xấu” khi Nghị định 120/NĐ-CP và 121/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê nước chính thức có hiệu lực (1/3/2011).

Với chính sách siết tín dụng ngân hàng nói chung, đặc biệt là tín dụng lĩnh vực phi sản xuất (trong đó có bất động sản), nhiều DN đang kêu trời vì không thể tìm kiếm được nguồn vốn tài trợ. Một số DN “họ” Sông Đà còn chia sẻ, có những dự án lên kế hoạch từ năm 2008, nhưng giờ không biết phải tìm đâu nguồn vốn tài trợ. Trong khi đó, một chiêu lách luật mà nhiều nhà băng sử dụng trong năm 2009, 2010 là mua trái phiếu phát hành bởi những DN “đích ngắm”, nhằm thay hình đổi dạng cho các khoản giải ngân tín dụng, thì năm 2011 đã bị chặn lại, khi Chỉ thị 01/2011 của NHNN quy định, trái phiếu cũng được tính vào hạn mức tín dụng.

Lãnh đạo một số ngân hàng thương mại cho biết, mục tiêu từ nay đến hết năm 2011 của ngân hàng là cắt giảm tín dụng lĩnh vực bất động sản, chứ không còn cửa để cho vay thêm. Do đó, dù chấp nhận mức lãi suất lên tới 22%/năm, một số DN vẫn rơi vào thế bí.

Đối với DN cần ngoại tệ (USD), các ngân hàng sẵn sàng cấp vốn bằng cách mua trái phiếu ngoại tệ mà DN phát hành, nhưng lãi suất phải dao động từ 8 - 10%/năm, phụ thuộc vào chất lượng của DN.

Để chống chọi với tình trạng trên, nếu không tìm cách huy động tăng vốn chủ sở hữu từ cổ đông, đa phần DN chọn giải pháp co cụm, chọn thực hiện những dự án quy mô nhỏ để phù hợp với tình hình tài chính. ĐTCK ghi nhận trường hợp rao bán sản phẩm của một dự án ở khu vực miền Nam với cam kết: nếu sau 30 tháng mà nhà đầu tư không có lãi thì có thể bán lại cho chủ đầu tư với mức lãi cam kết 50% so với số vốn ban đầu. Thực chất, đây là một cách để “vay” vốn ngoài thị trường, bởi chủ đầu tư không thể vay vốn từ tổ chức tín dụng. Sản phẩm chứng khoán hóa bất động sản dù còn mới mẻ, nhưng cũng được DN bất động sản săn tìm đối tác, vì đó là giải pháp hợp lý cho nguồn vốn ở thời điểm này.

Siết tín dụng khiến DN bất động sản gặp khó, nhưng sẽ còn khó hơn khi quy chế mới về thu tiền sử dụng đất, thuê mặt đất, mặt nước ban hành kèm theo Nghị định 120/NĐ-CP và 121/NĐ-CP của Chính phủ đã có hiệu lực. Những đơn vị có đất sạch hay đã kịp nộp tiền sử dụng/thuê đất thì tác động là không lớn. Nếu không, lợi nhuận của các đơn vị này sẽ không còn mấy hấp dẫn.

Theo quy định tại hai nghị định  trên, đơn vị sử dụng đất sẽ phải nộp tiền thuê/sử dụng đất theo giá thị trường. Bà Phan Vân Hà, Tổng giám đốc CTCP Thẩm định giá Việt Nam IVC cho biết, mức giá quyền sử dụng đất chủ yếu được tính theo phương pháp so sánh hoặc thặng dư, thu nhập.

Theo đó, phương pháp thặng dư tính giá trị quyền sử dụng đất = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển - Lợi nhuận nhà đầu tư. Trong đó, ở Hà Nội hiện tại đang áp mức lợi nhuận cho nhà đầu tư bằng 14% tổng chi phí.

Theo bà Hà, trong những trường hợp DN mà IVC đã định giá, cách tính này đã làm tăng giá trị quyền sử dụng đất so với cách áp giá trước đây từ 1,5 - 8 lần. Điều này kéo theo chi phí thuê đất (nộp một lần hoặc nộp từng năm), chi phí nộp quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng tăng lên tương ứng.

Kế toán trưởng của một công ty chuyên bất động sản thuộc “họ” Vinaconex cho hay, để được thông qua phương án kinh doanh, công ty buộc phải đưa ra kế hoạch kinh doanh khả thi và có hiệu quả kinh tế, nhưng với cách tính này, cộng thêm việc phải hồi tố vào cuối chu kỳ dự án để xác định chính xác giá trị quyền sử dụng đất của đất dự án để tính giá thuê đất, tiền sử dụng đất nộp về Nhà nước, thì DN chẳng còn bao nhiêu lãi.

Có ý kiến còn cho rằng, mức lợi nhuận định biên 14% cho chủ đầu tư là quá rẻ, gửi tiết kiệm có khi lãi hơn. Chưa kể, những DN chỉ sử dụng vốn chủ sở hữu sẽ bị thiệt thòi hơn nhiều so với những trường hợp DN sử dụng vốn vay, vì không được tính chi phí vốn ban đầu.

Với những khó khăn như trên, chờ mong cơ hội kiếm siêu lợi nhuận của các DN bất động sản giảm đi rất nhiều.    

(Đầu tư Chứng khoán điện tử)